Σχόλια για το άρθρο 15 του Ν 4013/2011 που ρυθμίζει θέματα επαγγελματικών μισθώσεων ( Ανδρέας Στεργιάδης, εταίρος της δικηγορικής εταιρίας Βασιλογεώργης και Συνεργάτες).
ΒΑΣΙΛΟΓΕΩΡΓΗΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ - ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΙΑ | 19/09/2011
Την 15.09.2011 δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ με αριθμό 204 Α/2011 ο Νόμος 4013/2011 "Σύσταση Ενιαίας Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Συμβάσεων και Κεντρικού Ηλεκτρονικού Μητρώου Δημοσίων Συμβάσεων - Αντικατάσταση του Έκτου Κεφαλαίου του ν. 3588/2007 (Πτωχευτικός Κώδικας) - Προπτωχευτική Διαδικασία Εξυγίανσης και άλλες διατάξεις".
Στο άρθρο 15 αυτού του νόμου που επιγράφεται ''Ρύθμιση θεμάτων εμπορικών μισθώσεων’’ εισάγεται ένας νέος θεσμός οι Επιτροπές Διακανονισμού για τις Εμπορικές Μισθώσεις. Συγκεκριμένα δημιουργούνται επιτροπές τριμελούς σύνθεσης στην έδρα κάθε περιφερειακής ενότητας που θα απαρτίζονται από ένα Πάρεδρο ή Δικαστικό Αντιπρόσωπο, ένα κοινό εκπρόσωπο των επαγγελματικών φορέων και έναν εκπρόσωπο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων.
Αρμοδιότητα του υπό σύσταση οργάνου είναι η εξωδικαστική επίλυση των διαφορών που αφορούν την αναπροσαρμογή του μισθώματος στις εμπορικές μισθώσεις για ακίνητα που βρίσκονται στην εδαφική περιφέρεια της συγκεκριμένης περιφερειακής ενότητας. Προϋπόθεση για να επιληφθεί η επιτροπή μιας διαφοράς είναι να έχει κατατεθεί σε αυτήν ενυπόγραφη αναφορά ενός τουλάχιστον συμβαλλόμενου της μίσθωσης.
Η αναφορά ασκείται παραδεκτά αν :
- Έχει παρέλθει διετία από την έναρξη της μίσθωσης ή από προηγούμενη αναφορά ή από την τελευταία προσφυγή για διαμεσολάβηση κατά τις διατάξεις του ν. 3898/2010,
- Έχει προηγηθεί έγγραφη όχληση του αντισυμβαλλόμενου για αναπροσαρμογή του μισθώματος που δεν βρήκε ανταπόκριση από τον τελευταίο.
Η επιτροπή εξετάζει τις απόψεις των ενδιαφερόμενων μερών που μπορούν να παρίστανται με δικηγόρο ενώπιον της, να καταθέσουν τις απόψεις τους εγγράφως, έχουν δε το δικαίωμα να ενημερώνονται για τους ισχυρισμούς της άλλης πλευράς και τα έγγραφα που εκείνη προσκομίζει. Σε περίπτωση που επιτευχθεί συμβιβασμός ως προς την αναπροσαρμογή συντάσσεται πρακτικό το οποίο υπογράφεται από τα μέλη της επιτροπής τα εμπλεκόμενα μέρη ή / και τους δικηγόρους τους το οποίο επέχει θέση δικαστικού συμβιβασμού και αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Αν δεν υπάρξει συμβιβασμός εκδίδεται πόρισμα στο οποίο καταγράφεται η άποψη της πλειοψηφίας και της τυχόν μειοψηφίας τα οποίο κατά τη διάταξη της παρ. 7 λαμβάνεται υπόψη από τα δικαστήρια και εκτιμάται ελεύθερα. Σημειώνεται ότι η υποβολή της διαφοράς στην επιτροπή δεν διακόπτει τις προθεσμίες της νομοθεσίας για τις εμπορικές μισθώσεις ούτε τις αναστέλλει.
Από την αιτιολογική έκθεση του ν/σ προκύπτει ότι ο νομοθέτης με την προτεινόμενη ρύθμιση θέλησε να δώσει διέξοδο στις διαφορές που εμφανίστηκαν στις σχέσεις μισθωτών – εκμισθωτών ενόψει της οικονομικής κρίσης, ρύθμιση που προφανώς απευθύνεται κυρίως στους μισθωτές που πιστεύουν ότι το συμβατικά συμφωνημένο μίσθωμα που καταβάλλουν τους είναι πλέον δυσβάσταχτο, και ταυτοχρόνως, δεν θέλουν να λύσουν τη μίσθωση όπως έχουν δικαίωμα υπό τις προϋποθέσεις του τροποποιημένου άρθρου 43 του ΠΔ 34/1995. Βέβαια υπάρχει και η διέξοδος που δίνει η αγωγή με βάση τα άρθρα 388 ΑΚ και 388 του ίδιου Κώδικα για τα οποία υπάρχει μια επαρκής θεωρητική και νομολογιακή επεξεργασία, η οποία πλουτίστηκε από πρόσφατες αποφάσεις δικαστηρίων της ουσίας που έκριναν, μετά από δικαστική προσφυγή του ενδιαφερόμενου μισθωτή, ως δίκαιη τη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος σε ποσοστό 20% επί του αρχικά συμφωνημένου. Από τους συντάκτες της ρύθμισης όμως θεωρήθηκε ότι η δικαστική προσφυγή είναι χρονοβόρα και έτσι προκρίθηκε η παρούσα λύση που είναι έντονα επηρεασμένη από τις προβλέψεις του άρθρου 214α ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά τις κατά καιρούς τροποποιήσεις του, που αναφέρεται στη διαδικασία εξωδικαστικής επίλυσης της διαφοράς.
Ωστόσο επισκοπώντας συνολικά τις νέες ρυθμίσεις γεννιούνται ερωτήματα για την επιτυχία του σκοπού για χάρη του οποίου ψηφίστηκαν. Διότι αν τα μέρη συμφωνούν στην τροποποίηση της διάταξης της μισθωτικής σύμβασης που αναφέρεται στο μίσθωμα για ποιο λόγο να προσφύγουν στην επιτροπή (με ή χωρίς δικηγόρο) και να μην προβούν απευθείας στην εν λόγω τροποποίηση ; Εάν πάλι κάποια πλευρά διαφωνεί γενικά στην αναπροσαρμογή ή ως προς το ύψος της, το μόνο κέρδος του ενδιαφερόμενου είναι ότι θα μπορεί να χρησιμοποιήσει την κρίση της επιτροπής κατά την αποδεικτική διαδικασία ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου, φέροντας όμως τον κίνδυνο το πόρισμα που θα εκδοθεί να αφίσταται και από τις δικές του απόψεις. Παραμένει το ζήτημα γιατί ο νομοθέτης δημιουργεί επιπλέον επιτροπές και μάλιστα σε εποχή που ομολογείται από παντού η ανάγκη να περισταλεί η δημόσια γραφειοκρατία, ενώ πολύ απλά θα μπορούσε να προβλεφθεί επέκταση της ρύθμισης του 214α ΚΠολΔ και κατά την άσκηση αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ώστε να δίνεται η ευκαιρία στους διάδικους για έναν εξώδικο συμβιβασμό πριν τη δικαστική διάγνωση.
Περαιτέρω με την παρ. 11 του ίδιου άρθρου οι μισθώσεις των κινηματόγραφων και θεάτρων που λήγουν την 31.12.2011 παρατείνονται μέχρι την 31.12.2016. Δεν είναι και εδώ σαφές για ποιο λόγο η συγκεκριμένη επιχειρηματική δραστηριότητα πρέπει να τύχει ιδιαίτερης προστασίας σε σχέση με τις άλλες προστατευόμενες δραστηριότητες του ΠΔ 34/1995, πολύ περισσότερο που δεν επιτρέπεται νομοθετικά με την ίδια διάταξη να αυξηθεί μέχρι την παραπάνω ημερομηνία (31.12.2016) το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο δημοσίευσης του νόμου μίσθωμα. Κατά την εισηγητική έκθεση η προστασία της τέχνης είναι συνταγματική κατοχυρωμένη υποχρέωση της πολιτείας και τα θέατρα και οι κινηματογράφοι συνεισφέρουν στην πολιτιστική ζωή του τόπου. Ωστόσο μπορεί να παρατηρηθεί ότι στα θέατρα και τους κινηματογράφου ασκούν επιχείρηση ιδιωτικές εταιρίες παροχής θεάματος που συμβάλλονται με ιδιώτες εκμισθωτές, στην οικονομική ελευθερία των οποίων γίνεται βάναυση επέμβαση με την εν λόγω ρύθμιση.
Άποψη του γράφοντος είναι ότι η συγκεκριμένη ρύθμιση καταφέρνει να παραβιάσει ταυτόχρονα το άρθρο 361 ΑΚ, τα άρθρα 5 παρ. 1 Σ , 17 παρ. 1 Σ, 25 παρ. 1 Σ, 106 Σ και βέβαια το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ. Ταυτόχρονα η εκ του νόμου ακύρωση των συμβατικών προβλέψεων για την αναπροσαρμογή του ύψους του μισθώματος ελέγχεται και από τη σκοπιά της αρχής της αναλογικότητας με την έννοια ότι δεν είναι το πρόσφορο ή /και το αναγκαίο μέτρο για τον επιδιωκόμενο σκοπό (προστασία της καλλιτεχνικής κίνησης) λαμβανομένου μάλιστα υπόψη του δυσανάλογου και αιφνιδιαστικού πλήγματος που θα επιφέρει στα οικονομικά συμφέροντα των εκμισθωτών κινηματογράφων / θεάτρων. Εφόσον η πολιτεία θέλει να βοηθήσει ειδικά το συγκεκριμένο κλάδο μισθωτών θα μπορούσε να προβλέψει κάποιου είδους απαλλαγές στη φορολόγηση ή τις ασφαλιστικές εισφορές των εν λόγω επιχειρήσεων και όχι να μετακυλεί αιφνιδιαστικά το βάρος της προστασίας της τέχνης στις πλάτες μιας μερίδας ιδιωτών. Συνεπώς η εξεταζόμενη ρύθμιση σε περίπτωση δικαστικού ελέγχου ενδεχομένως να κριθεί ανεφάρμοστη λόγω αντισυνταγματικότητας.